115280, г. Москва,
1-й Автозаводский проезд,
д. 4, к. 1
inform@gradient-alpha.ru
Градиент Альфа в СМИ

Аренда помещения в бизнес-центре. Семь проблемных условий для арендатора

16.05.2016
Автор: Гераскина Татьяна Анатольевна
Тематика:

64.jpg

Гераскина Татьяна Анатольевна
Ведущий юрисконсульт
 

«Юрист компании»

Основной вопрос: арендодатель предлагает подписать договор, где указаны условия о полной ответственности арендатора за все возможные нарушения правил пользования помещением. За каждое нарушение договор предусматривает отдельный штраф.

Решение: многие невыгодные условия можно оспорить в суде, но лучше заранее найти их в договоре и убедить арендодателя пойти на уступки. В подтверждение своей позиции можно привести практику, которая говорит о незаконности таких положений.

Невыгодные положения договора лучше найти заранее и предложить арендодателю свой вариант условия, которое будет адекватным и исполнимым.

Если принять навязанные условия, компании будет трудно работать по ним – придется подчиниться жестким правилам, установленным арендодателем, и платить за каждое нарушение. Найдем семь условий, которые можно согласовать с арендодателем по-другому.

Первое условие: арендатор обязан заключить договор с управляющей компанией

Собственники помещений включают в договор обязанность арендатора заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, техническое обслуживание помещения, содержание здания в объеме, пропорциональном занимаемой площади, и т. д. Это позволяет им не вникать в вопросы обслуживания помещения, сдаваемого в аренду.

Такое условие договора может показаться арендатору удобным для расчетов и решения текущих вопросов непосредственно с поставщиком услуг. Но арендатор не сможет учесть затраты на указанные услуги в составе расходов для целей налогообложения на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Позиция суда. Бремя содержания имущества несет его собственник, за исключением случаев, определенных законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Закон не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений.

Условие договора аренды об обязанности арендатора заключить договор с управляющей компанией само по себе не может создавать обязанность арендатора по оплате услуг в пользу третьего лица – управляющей компании. Заключить договор с управляющей компанией, которая будет вести комплексное техническое и эксплуатационное обслуживание здания, вправе арендодатель (постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.13 № 13112/12).

Совет арендатору. Подпишите трехстороннее дополнительное соглашение к договору управления между арендодателем, управляющей компанией и арендатором. В нем установите обязанность арендатора оплачивать непосредственно управляющей компании коммунальные услуги, фактически потребленные при использовании помещения (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и т. п.). Таким образом, арендатор будет исполнять обязанность арендодателя по оплате коммунальных услуг.

При этом подходе у налоговой инспекции не возникнет вопросов к затратам на коммунальные услуги.

Второе условие: арендатор может использовать помещение в строго отведенное время

В договоре нужно определить временные условия пользования арендуемым помещением, чтобы впоследствии не столкнуться с законным требованием арендодателя использовать объект по графику, установленному для всех арендаторов.

Собственники недвижимости либо управляющая компания могут настаивать на условии договора о том, что они вправе не допускать арендатора в помещения за пределами времени работы комплекса, если арендатор не докажет необходимость эксплуатации помещения в нерабочие часы.

Если арендатору требуется доступ к помещению в нерабочее время, нужно проверить, чтобы в договоре было прописано право арендатора на круглосуточный, свободный и неограниченный доступ. Или хотя бы не было условий об ограничениях.

Позиция суда. Суды исходят из требований закона об использовании арендованного имущества в соответствии с его назначением. Следуя этой логике, нецелесообразна работа в ночное время, когда весь бизнес/торговый центр закрыт.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Арендатор требовал разрешить ему обеспечить неограниченный, круглосуточный доступ к арендуемым помещениям через лестничную клетку.

Суд счел такое требование неаргументированным. Временные ограничения были установлены в самом договоре аренды. Арендатор не доказал, что доступ в помещения в нерабочее время необходим для проведения действий, связанных с эксплуатацией магазина (постановление АС Волго-Вятского округа от 04.02.15 № Ф01-6093/2014 по делу № А28-4754/2014).

Совет арендатору. Договоритесь с собственником помещения или управляющей компанией о компромиссном варианте, чтобы арендатору предоставили специальные часы работы, так как по роду своей деятельности он не вписывается в общий график работы комплекса. Согласуйте отдельный режим работы в отношении арендатора.

Такой позиции придерживается и судебная практика (постановление АС Московского округа от 10.06.15 № Ф05-4994/2015 по делу № А40-81006/2014).

Третье условие: арендатор обязан оплачивать сначала неустойку, потом основной долг

Собственники помещений предусматривают в договоре следующую очередность платежей при наличии задолженности у арендатора:

  • в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пеней) за нарушение срока платежа;
  • во вторую очередь – сумма просроченной задолженности по арендной плате.

Арендодатели применяют такой порядок независимо от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора.

Для арендодателя выгоднее оставлять основную сумму долга и начислять на нее неустойку, нежели погасить ее из средств, полученных от арендатора, а в качестве задолженности оставить неустойку.

Сумма основного долга значительно больше суммы пеней, и начислить проценты на сумму неустойки арендодатель вправе, только если это прямо указано в договоре (п. 5 ст. 395 ГК РФ).


Договор может предусматривать дополнительные обязанности арендатора

Эти условия могут быть скрыты не в договоре, а в правилах пользования помещениями бизнес-центра. Но в договоре будет ссылка на них.

Обязанности арендатора, которые могут стать проблемой:

  • постоянно и без перерывов вести коммерческую деятельность в  помещении в соответствии с определенным профилем. В частности, обеспечивать постоянное наличие персонала и товара, необходимого для ведения коммерческой деятельности, исключение нарушений режима работы помещения (задержка открытия помещения от одного часа и более, прекращение ведения коммерческой деятельности в несогласованное с арендодателем время);
  • утверждать у арендодателя правила поведения сотрудников арендатора, правила расчетов с покупателями, внешний вид помещения, вид фасада и т. д.;
  • предоставлять справки о товарообороте (в торговых центрах или бизнес-центрах с торговыми точками);
  • оплатить расходы в связи с торжественным открытием комплекса для посетителей;
  • обеспечивать арендодателю доступ в помещение для проведения контрольных мероприятий;
  • оплачивать мероприятия по маркетинговому продвижению арендодателем комплекса;
  • соблюдать порядок использования зон общего пользования

.2asq1

Позиция суда. Даже если арендатор примет такое условие, в случае спора суд признает его недействительным (постановления АС Московского округа от 01.09.14 № Ф05-9024/2014 по делу № А41-57068/13, АС Западно-Сибирского округа от 07.11.14 по делу № А45-378/2014).

Суды руководствуются положениями статьи 319 ГК РФ и пункта 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.10 № 141 «О некоторых вопросах применения…».

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

«…названная норма [ст. 319 ГК РФ] не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (гл. 25 ГК РФ), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора…» (пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.10 № 141).

Совет арендатору. Не принимайте такое условие договора. Хотя оно и противоречит закону, отстаивать свою позицию в случае спора скорее всего придется в суде.

Условие о погашении задолженности лучше сформулируйте в договоре в таком виде.

ПРИМЕРНАЯ ФОРМУЛИРОВКА ПУНКТА ДОГОВОРА

Погашение задолженности по настоящему Договору из поступивших от должника денежных средств происходит в следующем порядке: в первую очередь погашается основная сумма долга, после этого погашается сумма начисленных неустоек, пеней, штрафов.

Четвертое условие: арендодатель вправе лишить арендатора преимущественного права на заключение договора

Право арендатора сохранить помещение за собой на будущее и перезаключить договор на новый срок зависит от того, как он исполняет обязанности по договору (ст. 621 ГК РФ).

Позиция суда. Закон не запрещает арендодателю включить в договор условие, которое позволит ему фактически лишить арендатора преимущественного права.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Стороны заключили договор аренды, по которому арендодатель предоставил арендатору помещения под кафе-столовую для питания сотрудников арендодателя, других арендаторов и посетителей здания.

По условиям соглашения решение арендодателя о перезаключении договора на новый срок принимает арендодатель исключительно по итогам анкетирования других арендаторов.

Арендодатель отказался от заключения договора на новый срок. Он мотивировал это тем, что арендатор некачественно оказывал услуги питания, и подтвердил результатами анкетирования других арендаторов этого центра.

Суд встал на сторону арендодателя.

Отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих итоги анкетирования, говорит о недобросовестности прежнего арендатора и лишает его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (постановление АС Московского округа от 08.05.15 № Ф05-4757/2015 по делу № А40-145830/13).

Арендодатель, включая подобные положения в договор, обеспечивает себе законную возможность не пролонгировать отношения.


Шпаргалка для арендатора

Арендодатели прописывают в договорах завышенные требования к арендаторам. Но почти всегда они готовы пойти на уступки хотя бы в части.

Правила, которые помогут построить комфортные отношения с арендодателем.

1. Внимательнее читайте приложения к до- говору. Обычно именно там скрывают самые невыгодные положения. Чтобы выявить рискованные условия, достаточно руководствоваться здравым смыслом и логикой.

2. Не позволяйте подписать договор с заведомо невыполнимыми условиями.

3. Обсуждайте нежелательные обязательства с арендодателем.

4. Не принимайте условия, которые зависят от вас лишь косвенно.

5. Согласуйте в договоре особые условия именно под специфику бизнеса вашей компании.

6. Всегда договаривайтесь об уменьшении штрафных санкций в договоре. Компенсация за нарушение должна отвечать принципам соразмерности, справедливости и достаточности.

7. Обращайте внимание на порядок изменения стоимости дополнительных услуг (парковка, телефония и т. д.). Арендодатели прописывают, что она может меняться в одностороннем порядке в любой момент.


Совет арендатору. Не принимайте условия договора, которые не зависят от воли арендатора либо зависят от него лишь косвенно. В противном случае можно стать заложником неподконтрольной ситуации. Это касается и вопроса пролонгации договора, и любых других договоренностей сторон.

Для арендодателя лучше, если вопрос пролонгации будет регулироваться нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 621 ГК РФ).

Пятое условие: арендатор обязан платить за помещение по ставке, выраженной в иностранной валюте

Арендная плата может быть выражена в иностранной валюте. При росте курса в два раза арендная плата также вырастет в два раза. Арендатор не сможет снизить ее.

Многие арендодатели не готовы устанавливать ставки в рублях, несмотря на значительные изменения курса, не выгодные арендаторам.

Позиция суда. Судебная практика придерживается единого подхода и не относит изменение курса рубля по отношению к иностранным валютам к существенным изменениям обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. Суды не применяют статью 451 ГК РФ по заявлениям арендаторов и считают такие обстоятельства обычным предпринимательским риском. Стороны обязаны предвидеть возможность наступления таких событий.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Арбитражный суд г. Москвы вынес решение вразрез сложившейся практике. В апелляции оно не устояло, тем не менее это стало показательным примером применения статьи 451 ГК РФ в совокупности со статьей 10 ГК РФ.

В 2009 году Вымпелком (арендатор) и Тизприбор (арендодатель) заключили договор аренды помещений в центре Москвы. Оплачивать арендную плату нужно было в долларах.

Курс доллара вырос почти в три раза, и арендатор предложил пересмотреть размер платы. Арендодатель не согласился.

Арендатор потребовал расторгнуть договор на основании статьи 451 ГК РФ (в связи с существенным изменением обстоятельств).

Суд отказал арендатору в расторжении договора, но по его предложению принял компромиссное решение. Он указал внести изменения в договор, а именно включить в него условие о «валютном коридоре»: если курс доллара выше 42 рублей, то арендатор должен платить исходя из 42 рублей за доллар; если курс станет меньше 30 рублей, то арендатор должен будет платить исходя из 30 рублей за доллар (решение АС г. Москвы от 01.02.16, постановление Девятого ААС от 28.03.16 по делу № А40-83845/15-54-532).

Совет арендатору. Не принимайте условия договора, где цена указана в иностранной валюте. Фиксируйте цену договора в рублях.

Если арендодатель не готов отказаться от ставок в валюте, в договоре определите предельные значения курса, как это указано в примере выше.

Если арендодатель не готов заключить договор с указанными условиями о цене, заключите договор аренды на срок не более 11 месяцев.

Шестое условие: арендатор несет полную ответственность за пожарную безопасность

Арендодатель может указать в договоре, что ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности помещения несет арендатор. Это отвечает логике закона, так как арендатор должен выполнять противопожарные требования, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае к ответственности привлекут арендатора – лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность.

Но стороны вправе сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области правил пожарной безопасности. В том числе распределить ответственность.

Когда в договоре ничего не сказано об этом или он содержит общие формулировки, ответственность могут возложить на любую из сторон (ст. 20.4 КоАП РФ, ч. 1 ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).

Инспектор будет исходить из того, кто виновен в нарушении правил пожарной безопасности (обзор судебной практики ВС РФ от 27.09.06 «Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2006 года»).

Позиция суда. Когда ответственность не разграничена договором, суды устанавливают характер нарушений правил пожарной безопасности. Собственника признают ответственным за нарушение, если его устранение затрагивает конструктивные элементы здания. То есть речь идет о капитальном ремонте, который должен обеспечить арендодатель в силу статьи 616 ГК РФ (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 23.09.15 по делу № 33-8983/2015).

Совет арендатору. В договоре распределите объем ответственности между сторонами. На собственника возложите ответственность за устранение нарушений, входящих в капитальный ремонт. На арендатора – входящих в текущий ремонт.


Высокие штрафы, прописанные в договоре, можно оспорить в суде. Но лучше исключить их из договора заранее

Арендодатель будет рассчитывать штрафы за каждый факт нарушения. Но это условие не отвечает принципам соразмерности, справедливости и достаточности компенсации.

Арендатор снял помещение в торговом центре. Договор содержал условие, что арендатор обязан оплатить штраф, если он:

  • задерживает открытие или прекращает работу магазина в течение дня на 1 час и более: штраф 1 тыс. долларов за каждый факт нарушения;
  • не обеспечивает наличие персонала или товара: штраф 200 долларов за каждый факт нарушения;
  • нарушает внутренние документы , регулирующие правила внутреннего распорядка в торговом центре: штраф 200 долларов за каждый факт нарушения;
  • не представляет в срок справку о товарообороте: штраф 400 долларов за каждый день просрочки.

Арендатор направил письмо арендодателю с просьбой досрочно расторгнуть договор. Арендодатель отказал. Арендатор закрыл помещение и прекратил вести деятельность. Арендодатель начислил задолженность по арендной плате, неустойку и штрафы за каждый факт нарушения. Итоговая сумма составила больше 610 тыс. долларов, где сумма штрафов составила 520 тыс. долларов. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании.

Суд указал, что нарушение было длящимся – арендатор просто прекратил деятельность. Арендодатель не вправе был рассчитывать штраф за каждый день отсутствия арендатора на месте. Суд взыскал штраф в сумме 1800 долларов (как за однократное нарушение), а также задолженность по арендной плате и неустойку (постановление Десятого ААС от 30.11.15 № 10АП-12229/2015 по делу № А41-58141/15).


Седьмое условие: арендатор несет полную ответственность за соблюдение миграционного законодательства

В договоре может быть установлена обязанность арендатора соблюдать правила привлечения к трудовой деятельности иностранных граждан и лиц без гражданства, допускать к работе указанных лиц только при наличии разрешений.

В обязанности арендатора может входить регулярное ознакомление с правилами соблюдения миграционного законодательства. Факт ознакомления подтверждают подписью арендатора в журнале арендодателя.

Арендодатели включают такие условия в договоры, поскольку не могут проследить исполнение каждым арендатором требований закона, а штрафные санкции за нарушение миграционного законодательства существенны.

Позиция суда. В случае спора и наличия в договоре указанных выше положений суд принимает сторону арендодателя, считая, что он предпринял все необходимые и достаточные меры (постановление Двенадцатого ААС от 14.10.15 № 12АП-9775/2015 по делу № А12-28748/2015). Всю ответственность за нарушение правил привлечения труда иностранцев будет нести арендатор.

Совет арендатору. Не принимайте условия договора, которые возлагают на арендатора полную ответственность за незаконное привлечение мигрантов.

Проверьте раздел договора об ответственности. Он может содержать оговорку об обязанности арендатора возместить все уплаченные арендодателем штрафы, наложенные на него в связи с нарушением арендатором требований закона. В этом случае собственник сможет предъявить арендатору регрессное требование о возмещении убытков.

Татьяна Гераскина, ведущий юрисконсульт АКГ «Градиент Альфа»

 

Ведомости

Кадровое Дело

Belwest

Деловая россия

Мое дело
 

Ведомости

Кадровое Дело

Belwest