Иностранные инвестиции в недвижимость: сегменты и перпективы

— Павел, мы уже не первый год активно гоняемся за иностранными инвестициями. С Вашей точки зрения, мы просто поступаем так, как поступают все? Или эти инвестиции действительно нужны нам, как воздух, для дальнейшего развития?

— Может быть, как воздух, и не нужны, но то, что они оздоравливают общую финансовую атмосферу в России — это совершенно точно, увеличивают наш «cash flow». В любом случае, приток иностранных инвестиций – это индекс, показатель инвестиционной привлекательности российских объектов. Не стоит забывать, что есть ещё и псевдоиностранные инвестиции. В объеме общих иностранных инвестиций, по моим оценкам, не менее 50% — это всё-таки возврат капиталов, которые раннее были вывезены из России. Не нужно впадать в низкопоклонство перед Западом, конечно. Мы без этих денег проживём, и коровы доиться не перестанут, но всё-таки это те средства, которые позволяют экономике более активно работать.

— Иностранцев очень часто критикуют за то, что у них завышенные требования к объектам инвестирования, чтобы всё у него было ну настолько «шоколадно», что просто грех не проинвестировать…

— Конечно, иностранцев легче критиковать, чем себя самих. Я считаю, что их требования достаточно справедливы, это требования, которые сложились за десятки лет общемировой практики. Естественно, объект и его история должны быть прозрачными. Возможно, он уже в залоге у разных банков, и какой-то инвестор может об этом знать, какой-то нет, эта информация пока, к сожалению, не является общедоступной. Есть такая структура – бюро кредитных историй, но туда вход по паролю, который не все знают. Кроме того, это прозрачность (или непрозрачность) юридической структуры. У нас масса неформальных холдингов, по закону они холдингами не являются.

— Тем не менее, говорят, что те, кто рискует и смотрят уже не только на «зачищенные» со всех сторон объекты, а на объекты чуть сложнее, оказываются в выигрыше. У Вас были в практике такие рисковые ребята?

— Были рисковые ребята, здесь 50 на 50: кто-то оказывается в выигрыше, кто-то в проигрыше. Зачастую оказывается, что приобретенный объект является проблемным. Вплоть до того, что у него два юридических адреса. В обоих случаях, к сожалению, объект был приобретен у правительства Москвы, то есть власти так торговали: один префект подписал так, другой – по-другому. И подобных случаев довольно много, это – лотерея, с пятидесятипроцентным проигрышем или выигрышем. Или «русская рулетка», где в барабане три патрона и три пустых гнезда.

— С Вашей точки зрения, меняется ли взгляд иностранных инвесторов на Россию, на наши рынки, на нашу экономику, на нашу юридическую систему?

— Я считаю, что меняется, и индикатором этого является степень серьезности тех вопросов, которые обсуждаются. Есть два основополагающих международных форума: это МИПИМ, который проходит в солнечных Каннах в марте, и Expo Real, который проходит во время последней недели Октоберфеста в Мюнхене. Если МИПИМ за последние годы стал мероприятием в основном русским, и там в основном тусуются русские, оно больше тусовочное, чем деловое, иностранцев там всё меньше и меньше и вопросы, которые там обсуждаются, всё менее и менее серьёзные. Что касается Expo Real, там всё с точностью до наоборот. Русских там всё меньше и меньше, иностранцев (причём из разных стран), всё больше и больше, и вопросы там обсуждаются всё более серьёзные. Но, сожалению, не с русскими, а иностранцы их обсуждают между собой.

— Нас по-прежнему боятся?

— А вы бы боялись общаться с соискателями инвестиций из Ирака, например? Наверное, не очень уютно было бы. В моём понимании, их отношение к нам примерно такое же.

— Так что, все наши реорганизационные потуги оказываются неэффективны?

— Нет, конечно, вырабатываются определённые механизмы, которые оптимизируют общение с инвесторами, но, по большому счёту, проблемы остаются те же самые. Бюрократическая волокита, нарушение сроков, установленных законом по оформлению документов, по предоставлению разрешения на строительство. На том же МИПИМ один из высокопоставленных руководителей московского правительства в ответ на вопрос одного из инвесторов: «Когда же наконец мы сможем нормально работать?» сказал: «Пожалуйста, присылайте лично мне все Ваши документы, будем вести Ваш проект в ручном режиме». Но в ручном режиме можно вести один, два, три, пятнадцать проектов, но сотни и тысячи проектов в ручном режиме вести невозможно.

— Павел, вы неоднократно говорили, что одна из главных проблем, с которой сталкиваются иностранные инвесторы — это наша налоговая практика. Что-то меняется в этой сфере?

— Сейчас будет меняться, но, по всей видимости, к сожалению, гайки будут ещё сильнее закручиваться. Россия вступила в ВТО, как следствие поток сборов с таможенных процедур уменьшается, то есть нарастает нехватка средств в бюджете, которую надо компенсировать за счёт усиления налоговых сборов внутри страны. Налоговые ставки не подлежат пересмотру, но подлежит изменению глубина анализа и степень собираемости налогов. То есть собирать будут более жестко, и доначислений будет больше. В связи с этим растёт риск именно несправедливых налоговых доначислений. Налоговики сперва доначислят – а потом иди с ними разбирайся… И иностранцы, поскольку они теперь уже достаточно хорошо разбираются в налоговой системе России, это прекрасно понимают. Понимают, что уровень этих рисков растёт.

— В итоге иностранные инвесторы готовы работать, условно говоря, с Вами, с Петром Ивановичем Ивановым, которого они знают лично и которому они доверяют, но не с Россией в целом?

— Они готовы, они очень хотят работать и с Россией, и с Москвой, но всё-таки опорными точками при приложении инвестиционных усилий являются люди, которым они доверяют. Мне эти инвесторы, с которыми я работаю, так и говорят: мы доверяем Вам, мы будем работать с Вами, а вы уже здесь, внутри страны разберитесь, куда мы будем вкладывать. С одной стороны, это прямые инвестиции, а с другой стороны – не совсем…