115280, г. Москва,
1-й Автозаводский проезд,
д. 4, к. 1
inform@gradient-alpha.ru
Градиент Альфа в СМИ

Уравняли по кадастру

30.11.2016

«Лента.ру»

Власти Москвы опубликовали расширенный перечень городской коммерческой недвижимости, владельцам которой теперь придется платить налоги по кадастру. Эксперты говорят, что ничего экстраординарного не случилось — нововведение было ожидаемым, и в комплексе с другими мерами оно не несет критичной финансовой нагрузки на бизнес. А вот последствия, как ожидается, будут позитивными. «Лента.ру» разбиралась в ситуации.

Запланированное обновление

Во вторник, 29 ноября, правительство Москвы опубликовало перечень объектов коммерческой недвижимости на 2017 год, по которым налог на имущество будет рассчитываться от кадастровой стоимости. Список включает в себя торговые, офисные объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания. 

Минимальный порог площади зданий, облагаемых налогом по новой формуле, снижен с двух до одной тысяч квадратных метров. В перечень вошли около 24 тысяч объектов недвижимости, а суммарная площадь выросла по сравнению с 2016 годом на 23 процента (при этом 10 процентов прироста обеспечили новые объекты, введенные в строй и поставленные на учет в уходящем году). 

Нововведение не стало сюрпризом для собственников, говорят эксперты. Об этом правительство Москвы предупреждало еще с осени 2015 года. «Расширение было ожидаемо, список увеличивается ежегодно, пополняясь мелкими объектами недвижимости», — сказал «Ленте.ру» директор департамента по работе с корпоративными клиентами и партнерами Swiss Appraisal Алексей Ситников.

Эксперт по управлению налоговыми и правовыми рисками «Градиент Альфа» Ирина Парулева также считает, что расширение не удивит участников рынка. «Теперь снизился минимальный порог площади зданий, облагаемых налогом по новой формуле, что увеличило количество объектов», — пояснила она. «Но не стоит забывать, что в конце 2015 года были пересмотрены в меньшую сторону налоговые ставки», — говорит Парулева и напоминает, что ставка на 2016 год снижена с 1,5 до 1,3 процента, на 2017 год — с 1,8 до 1,4 процента, а на 2018 год — с 2 до 1,5 процента. Таким образом, фактически нагрузка по налогу на имущество от кадастровой стоимости к 2018 году снизится на четверть по сравнению с ранее действовавшим законодательством. 

Экономически целесообразный спор

Для составления нового перечня в течение 2016 года Госинспекция по недвижимости проводила необходимые обследования. У собственников, не согласных с кадастровой оценкой, было достаточно времени, чтобы оспорить решение и исправить сведения о своих объектах через специально созданную межведомственную комиссию, отмечают специалисты. О том, что эта процедура реально работает, свидетельствует практика. За два последних года из реестра исключили почти 300 объектов (больше половины — по итогам повторных обследований Госинспекции по недвижимости, назначенных комиссией по заявлениям собственников недвижимости).

По словам Алексея Ситникова из Swiss Appraisal, в дальнейшем собственники недвижимости, думая, оспаривать кадастровую оценку или нет, будут отталкиваться от экономической целесообразности. Процедура недешевая, и чем меньше стоимость имущества, тем дороже она обойдется собственнику, объясняет эксперт.

Кроме того, отметил Ситников, с 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который изменит порядок оспаривания кадастровой стоимости, а именно — отменит обязательное обращение юридических лиц в комиссию по рассмотрению кадастровых споров. Собственники объектов недвижимости смогут самостоятельно выбирать стратегию оспаривания кадастровой стоимости. Это разгрузит комиссию при Росреестре, но, вероятно, увеличит количество судебных разбирательств в суде. 

Все для честной конкуренции

Расширение перечня объектов недвижимости направлено на справедливое распределение и выравнивание налоговой нагрузки в зависимости от реальной стоимости имущества, отметил глава столичного департамента экономической политики и развития (ДЭПР) Максим Решетников. «Создаются равные условия налогообложения для схожих объектов торговой и офисной недвижимости», — подчеркнул он.

Перечень 2016 года охватывал около 80 процентов всех торгово-офисных объектов. В реестре на 2017 год — уже более 90 процентов. С введением новых критериев налогообложения по кадастру создается равная конкурентная среда практически для всех торгово-офисных помещений города, полагают власти. Преимущества эксперты объясняют на примерах. Скажем, ресторан площадью 1960 квадратных метров и его конкурент площадью 2129 квадратных метров платили до этого несопоставимые ставки. Первый — 772 рубля за квадратный метр от баланса, второй — 2800 рублей за квадратный метр от кадастра. С 2017 года, когда первый ресторан тоже переведут на уплату от кадастра, его владелец будет выплачивать 2300 рублей за квадрат, и налоговая нагрузка выровняется. 

Систему льгот по налогу на имущество организаций, защищающую реально работающий малый бизнес, социально значимые отрасли и производство, сохранили. Этим категориям бизнеса полагается налоговый вычет на площадь в 300 квадратных метров. Именно такой объем — «разумная вещь, обусловленная жизненной логикой», считает доцент кафедры финансового менеджмента, управленческого учета и международных стандартов финансовой деятельности ВШФМ РАНХиГС Дмитрий Тихонов. «На такой площади вы уже можете поставить хороший офис. 200 метров — слишком мало, а 500 метров — это уже большой бизнес, и собственникам надо привыкать платить», — пояснил эксперт. 

Налог для образовательных, медицинских и научных организаций, расположенных в торговых и бизнес-центрах, снизили в четыре раза. В 2015 году нагрузку гостиниц сократили практически в три раза. В 2016 году в четыре раза понизили ставку для агрокластеров, в два — для промышленных комплексов и полностью освободили от уплаты налога технопарки и индустриальные парки. Общая сумма налоговых льгот, предоставленных бизнесу в 2015 году, достигла 3 миллиардов рублей, затронув 1200 объектов недвижимости. 

В перечень попали объекты, формально не торгово-офисные, но по факту приспособленные для предпринимательской деятельности, например небольшие магазины при заводе. В этом случае торговля — разрешенный вид использования земли, поэтому завод включен в список. Но если магазин занимает меньше 20 процентов площади завода, налог для всего здания снижается в четыре раза по льготе, объясняют специалисты. Чтобы получить льготу, нужно обратиться в Госинспекцию по недвижимости и составить акт, подтверждающий соответствующую долю торгово-офисных площадей. В 2015 году такую льготу получили 108 объектов недвижимости, сэкономив на налоге 796 миллионов рублей. 

Налоговый итог

Эксперты уверены, что расширение перечня пойдет на пользу и экономике города, и самим собственникам. Во-первых, недобросовестные организации, уклоняющиеся от налогов, лишатся своего преимущества перед теми, кто платит налоги честно. Во-вторых, реальный сектор экономики ожидает снижение ставок аренды. Рынок оказался настолько чувствителен к стагнации спроса, что собственникам во избежание потерь и простоя пришлось умерить аппетиты. Третий момент — налоговая нагрузка для бизнесменов, плативших налоги с реальной рыночной стоимости объекта, с новыми правилами не выросла ни на рубль, отмечают эксперты.

Издержки, связанные с владением имуществом, стимулируют бизнес максимально эффективно использовать имеющиеся активы, вовлекать имущество в оборот, и в этом смысле нововведение также позитивно.

Кроме того, полагают специалисты, налог на недвижимость станет заметным инструментом стабилизации бюджета и, следовательно, гарантией выполнения социальных обязательств властей перед горожанами.

Анастасия Никифорова

 

Ведомости

Кадровое Дело

Belwest

Деловая россия

Мое дело
 

Ведомости

Кадровое Дело

Belwest