115280, г. Москва,
1-й Автозаводский проезд,
д. 4, к. 1
inform@gradient-alpha.ru
Градиент Альфа в СМИ

Узлы для инвесторов

08.11.2013
Автор: Пресс-служба Градиент Альфа

Гагарин Павел Александрович
Председатель совета директоров
Комментарий Павла Гагарина в газете «Московская перспектива»

«Московская перспектива»

Столичные власти определили границы всех 255 транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), которые планируется построить в городе к 2020 году, и сейчас завершают разработку градостроительной документации, заявил на Московском международном форуме по иностранным инвестициям глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин.

По его словам, это позволило привлечь в программу первых инвесторов: Дирекция железнодорожных вокзалов (ДЖВ) подписала соглашения по 14 ТПУ ориентировочно на 230 млрд руб. Остальные заказчики – ОАО «МКЖД» и ГУП «Московский метрополитен» – пока находятся в поиске. 

Программа по строительству 255 ТПУ в Москве реализуется в два этапа силами трех операторов, отобранных горадминистрацией: Дирекцией железнодорожных вокзалов, ОАО «МКЖД» и ГУП «Московский метрополитен». Первый этап не предусматривает капитального строительства. Власти хотят, чтобы заказчики благоустроили отведенные под ТПУ территории, которые соседствуют со станциями метро и железной дороги, убрали с них несанкционированную торговлю, оптимизировали движение пассажирских потоков, а если участки позволяют, организовали перехватывающие паркинги. В 2012 году при помощи бюджетного финансирования было создано 34 плоскостных ТПУ. В 2013-м планируется организовать еще около 100.

Однако это только программа-минимум. Программа-максимум подразумевает преобразование 164 плоскостных объектов в капитальные – со строительством не только технических, но и коммерческих площадей. По словам Марата Хуснуллина, этот этап рассчитан на 8–10 лет и предполагает инвестиции в объеме 600 млрд руб., которые должны привлечь операторы. Выступая на прошлой неделе на Московском форуме по иностранным инвестициям, господин Хуснуллин рассказал, что эта работа уже началась. В частности, Дирекция железнодорожных вокзалов подписала соглашение о финансировании 14 ТПУ из 57, которые ей были переданы по постановлению правительства Москвы.

Программой заинтересовались российское ООО «Газтехлизинг», принадлежащее владельцу ГК «Стройгазконсалтинг» Зияду Манасиру, и канадская Trinity Development Group. Компания господина Манасира планирует построить 10 ТПУ. По всем объектам сейчас разрабатываются проекты планировок. Градостроительно-земельная комиссия уже одобрила 8 из 10: ТПУ «Тушинская» (один из крупнейших в городе, 418?700 кв. метров); «Нагатинская» (213?800 кв. метров); «Выхино» (187?000 кв. метров); «Дмитровская» (124?000 кв. метров); «Петровско-Разумовская» (288?700 кв. метров); «Тимирязевская» (371?000 кв. метров); «Царицыно» (274?200 кв. метров); Ховрино (65?000 кв. метров). Инвестиции ООО «Газтехлизинг» ориентировочно составят 180 млрд руб. Компания будет финансировать строительство, а после завершения проекта продаст часть объектов или доли в них.

Канадская компания Trinity Development Group выступит инвестором в трех московских ТПУ: «Курская», «Выхино», «Павелецкая» и одного в Перми. Компания готова вложить около 50 млрд руб., площадь четырех объектов составляет примерно 300 000 кв. метров, сообщил представитель ДЖВ. По словам председателя совета директоров Trinity Development Group Доминика Гуалтьери, точные параметры станут понятны после завершения проектирования. Источник в стройкомплексе отмечает, что большие площади ТПУ позволяют привлечь к их строительству пул инвесторов. В частности, ТПУ «Выхино» фигурирует как в соглашении с Газтехлизингом, так и в меморандуме, подписанном с канадцами. А к реализации проекта ТПУ «Нагатинская», по словам пресс-секретаря ДЖВ Дмитрия Писаренко, привлечена инвестиционная компания «КЕТ К», совладельцами которой являются Роланд Исаев (85%) и кипрская компания «Карлайн консалтантс лимитед». Господин Исаев также считается сооснователем сети торговых центров «Золотой Вавилон». В составе ТПУ «Нагатинская» предусмотрены торгово-коммерческая зона площадью 112 тыс. кв. метров и паркинг площадью 63 тыс. кв. метров. По предварительным расчетам, стоимость объекта составит более 16 млрд руб. Предполагается, что компания «КЕТ К» получит в собственность часть коммерческих помещений. «Реализация проектов ТПУ в столичном регионе на основе партнерских отношений с представителями делового сообщества не только создает современную и комфортную транспортную инфраструктуру для жителей города, но и обеспечивает гарантированный рост доходов частного капитала от долгосрочных инвестиций в объекты общественного значения», – отмечает начальник ДЖВ Сергей Абрамов.

Всего на 42 площадках из 57, переданных дочерней структуре РЖД, планируется строительство 5,8 млн кв. метров различных площадей. Типовой проект ТПУ предусматривает размещение в подземном уровне станции метрополитена, на первых наземных этажах – станции пригородных поездов и остановок наземного городского транспорта, в наземном уровне – коммерческой недвижимости. Будет построено 2,4 млн кв. метров торговых галерей, 290 тыс. кв. метров займут кафе и рестораны, 200 тыс. кв. метров – офисные помещения, 100 тыс. кв. метров – кинотеатры и т.д. Кроме того, во всех ТПУ предусмотрены многоуровневые паркинги общей вместимостью 80 тыс. автомобилей.

ОАО «МКЖД» в составе своих 31 ТПУ собирается построить 282 тыс. кв. метров технологических площадей, используемых для ожидания и пересадки, и 1,3 млн кв. метров коммерческой недвижимости. Причем весь этот объем приходится на 15 ТПУ (у станций Сити, Варшавская, ЗИЛ, Хохловская, Рязанская, Измайлово, Черкизово, Открытая, Ярославская, Ботаническая, Владыкино, Окружная, Николаевская, Песчаная и Пресня), а 16 узлов не имеют в своем составе дополнительных сооружений. «Создание инфраструктуры в рамках проекта МК МЖД повысит транспортную доступность городских промышленных и коммунальных зон и приведет к их развитию», – утверждает глава департамента транспорта и развития дорожно-транспортной структуры Москвы Максим Ликсутов. По его словам, основная часть технологических площадей ТПУ, предназначенных для обслуживания пассажиров, должна быть готова к запуску поездов, то есть к четвертому кварталу 2015 года.

По сравнению с ОАО «РЖД» и ОАО «МКЖД», сформировавших свои программы, планы метрополитена по развитию ТПУ пока не утверждены. В 2012 году ГУП «Московский метрополитен» ввел в эксплуатацию 3,8 тыс. машино-мест между МКАД и ТТК, что составляет 13% от требуемого количества. В 2013 году планируется создать еще 26,2 тыс. машино-мест. Большая часть из них будет сформирована в рамках обустройства плоскостных ТПУ. Под строительство капитальных объектов зарезервировано 90 площадок, на которых возможно строительство 2,5–3 млн кв. метров недвижимости. По словам Марата Хуснуллина, инвесторы будут определены самим метрополитеном по мере готовности градостроительной документации.

Председатель совета директоров аудиторско-консалтинговой группы Gradient Alpha Павел Гагарин отмечает, что средства, вложенные в такие проекты, как ТПУ, в среднем окупаются за 12 лет: «Быстрой окупаемости от таких масштабных проектов ждать нельзя. По оптимистичному прогнозу, срок окупаемости – 8–10 лет, по реалистично-пессимистичному – от 12 лет и дольше. Конечно, власти могут заключить длительное концессионное соглашение, в рамках которого город возьмет на себя обязательства по уровню гарантированного пассажиропотока по прошествии некоторого времени после строительства первого этапа. Однако это серьезная ответственность, ведь если пассажиропоток окажется меньше, инвестор не будет обязан ничего строить». Приемлемый для инвесторов срок окупаемости – не более 7–10 лет – обеспечивают площадки с паритетным распределением коммерческой и транспортной инфраструктуры, которая должна иметь высокую проходимость, добавляет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалёв. Столичные власти ранее заявляли, что рассчитывают видеть в качестве партнеров российские банки, владеющие девелоперскими компаниями, то есть ВТБ и Сбербанк, которые контролируют таких крупных застройщиков, как компании «ДОН-Строй Инвест», «Галс-Девелопмент», ГК «ПИК», «Интеко».

 

Ведомости

Кадровое Дело

Belwest

Деловая россия

Мое дело
 

Ведомости

Кадровое Дело

Belwest