115280, г. Москва,
1-й Автозаводский проезд,
д. 4, к. 1
inform@gradient-alpha.ru
Градиент Альфа в СМИ

Второй день PROESTATE. «Дискуссии» превратились в дискуссии

10.09.2013
Автор: Пресс-служба Градиент Альфа

Гагарин Павел Александрович
Председатель совета директоров
Материал по итогам выступления Павла Гагарина на ключевой конференции международного форума PROEstate-2013 на Russianrealty.ru

Russianrealty.ru

Во второй день работы VII Международного инвестиционного форума PROESTATE наш корреспондент посетил два мероприятия. Утром в одном из конференц-залов прошла дискуссия: «Промышленный девелопмент: инвестиционный потенциал регионов».

Инвесторы индустриальных парков вынуждены объединяться для вывоза мусора

Директор группы консультирования KPMG Moscow Юлия Стефанишина рассказала, как ее компания консультирует иностранных инвесторов: «Условно: приходит иностранный инвестор. Вот карта России, к ней куча рейтингов и предложений регионов. А мне куда?».

Консультант объясняет большую разницу между рейтингами и официальными предложениями с одной стороны, и тем, что происходит «на местности» — с другой.

«Нужна не площадка в поле, даже с подготовленными дорогами и инженерными сетями, — говорит Юлия Стефанишина. – Нужны школы, детские сады, развлекательные центры. В индустриальных парках для небольших инвесторов интересен проект «под ключ», нужен «сопровождающий», который поможет решать административные проблемы».

Пока же складываются и анекдотичные ситуации, когда в индустриальных парках нет действительно работающей управляющей компании и инвесторам приходится объединяться, чтобы решать такие проблемы, как… вывоз мусора или расчистка дорог зимой.

Сели менеджеры, обзвонили, создали индустриальный парк

Бывает, что заявленные «дискуссии» выливаются в рекламу собственных объектов, но на этот раз действительно случилась дискуссия.

Коммерческий директор ГК «Инпарк» Татьяна Закурдаева рассказала, как был создан их частный инвестиционный парк. Два года назад сотрудники компании собрали базы данных иностранных компаний, экспортирующих товары в Россию, создали собственными силами «Call-центр» и принялись обзванивать эти компании с вопросом: «А не хотите ли вы сэкономить на логистических издержках и войти с бизнесом в Россию?»

Желающие нашлись. Не все пошло так, как планировалось: «Региональная администрация нам обещала, а мы обещали инвесторам», но реальная поддержка оказалась несколько ниже ожиданий. Не всегда по вине первых обещавших, а просто в силу реалий нашего законодательства и правоприменительной практики. «В результате ряд крупных инвесторов готовы «отвалиться»», — пожаловалась молодая бизнес-леди.

Слова: «Нельзя ставить телегу впереди лошади» не прозвучали, но именно это имели в виду коллеги, когда принялись объяснять Татьяне очередность действий в создании подобных проектов. Общее мнение таково, что налоговые и прочие льготы для потенциального инвестора находятся на пятом или десятом месте (средняя оценка – на 8-м-9-м). На первом же – договоренность «на берегу» по максимальному кругу вопросов, понятность правил игры и их неукоснительное (в идеале) соблюдение.

Тем не менее, Переславский технопарк (Переславль-Залесский) это более 224 га в 135 км от Москвы, свыше 200 тыс. кв.м коммерческих площадей и около 2 тыс. занятых. А главное – 103 компании-резидента.

Осторожный «Орел»

Руководитель индустриального парка «Орел» (город Орел) Алексей Ереничев начал свое выступление «очень издалека»: «На что обращает внимание инвестор? Первое: страна. Второе: регион. Третье: площадка. Мы – в самом низу. И имеем соответстветственно небольшие возможности влияния на их выбор».

Такая постановка вопроса не устроила коллег по дискуссии, однако Алексей Ереничев настаивал на своем и рассказал, что ошибки, которые совершают устроители индустриальных парков сегодня, уже совершались ранее, и почти всё, что мы можем сделать, это учесть прошлый негативный опыт.

«Регионы конкурируют за инвесторов всего несколько лет, — рассказал Ереничев. – Но такая ситуация уже была в металлургии в 1990-х. Сейчас за исключением «регионов-брендов» остальные предлагают примерно одинаковые льготы. Поэтому чтобы вырваться вперед один регион в борьбе с другим предложил полтора миллиарда субсидий на строительство предприятия. Что получается? Льгот-то нараздавали, а что получили?».

«Да, получили рабочие места. Но массовой безработицы в регионе не было, — продолжил Ереничев. – Значит, приезжают люди, растут цены, растут социальные расходы (школы, детсады, поликлиники), а до прибыли от инвесторов еще далеко».

Получилось, что один из участников дискуссии оказался как бы «по другую сторону баррикад». Однако с подобной проблемой столкнулись уже многие регионы. И они делают соответствующие выводы. Наверное, потенциальным инвесторам будет полезно это учитывать.

Девелоперам нужен собственный закон о ГЧП

О перспективах принятия федерального закона о государственно-частном партнерстве (ГЧП) рассказал партнер Tenzor Consulting Group Роман Джапаридзе.

«Надеемся, что осенью закон о ГЧП будет принят, – сказал юрист. – Это жизненно необходимо. На сегодня свыше 60 регионов приняли свои законы о ГЧП, но они не работают. Их фактически списали «под копирку» с петербургского закона, в надежде на то, что если в Санкт-Петербурге приняли такой региональный закон и город в последние 10 лет «поднялся», значит и условную Кострому ждет такое же светлое будущее».

«Но не стоит переоценивать значение принятия федерального закона о ГЧП, – предостерег господин Джапаридзе. – Он будет рамочным, закрепит основные принципы, например, такой, что положение инвестора не должно ухудшаться, администрация не будет иметь права изменять условия соглашения. Но закон не расписывает условия разных сфер деятельности, вы не найдете в нем ответа на все вопросы».

Эксперт уверен, что основная работа с принятием закона о ГЧП только начнется. Как предполагает Роман Джапаридзе, следом будут приняты «отраслевые» законы о ГЧП в «оборонке», образовании, здравоохранении. «Почему бы не в промышленном девелопменте?», — задал эксперт риторический вопрос.

Участники дискуссии согласились с мыслью коллеги о том, что готовиться к принятию своего отраслевого закона о ГЧП нужно уже сейчас и даже решили создать для этого рабочую группу.

А ФАС – против

Во второй половине дня прошла конференция: «Взаимодействие бизнеса и власти: ГЧП и альтернативные механизмы».

Управляющий партнер АБ «ВЕГАС-ЛЕКС» Игорь Чумаченко рассказал о существующих формах и механизмах, «замещающих» закон о ГЧП. Они, по заключению эксперта, совершенно недостаточны. Более того, в знаменитом постановлении Президиума Высшего арбитражного суда от 3 апреля 2012 года, касавшегося законности взимания «доли города» по инвестконтрактам, остался обойденным вопрос того, обязан ли инвестор выполнять свои обязательства в случае, если другая сторона, администрация, своих обязательств не выполняет.

«Все девелоперы ждут принятия закона о ГЧП, им нужна ясность механизмов отношений инвесторов и органов публичной власти, – говорит Игорь Чумаченко. – Но второе чтение проходит с большими сложностями. Например, федеральная антимонопольная служба выступает резко против пункта, допускающего передачу в частную собственность объекта, созданного в результате ГЧП».

Как известно, действующий закон о концессиях такого права не предусматривает, и его введение многим экспертам кажется неоднозначным. Сколько времени уйдет на устранение разногласий, Игорь Чумаченко прогнозировать не берется.

Московского закона о ГЧП не будет. Пока

Председатель Совета директоров АКГ «Градиент Альфа» Павел Гагарин обратил внимание на обстоятельство, которое может задержать прохождение закона о ГЧП через Госдуму.

«Фактически нужно внести изменения в 32 закона, чтобы не создать неразберихи в правоприменительной практике, – сказал эксперт. – На MIPIM 2013 в Каннах я спросил Сергея Собянина, будет ли в Москве региональный закон о ГЧП. Ответ короткий и однозначный: «Нет. Не хотим хаоса».

Насколько можно понять, столичные власти твердо решили дождаться федерального закона. А пока, как рассказал Павел Гагарин, при осуществлении одного из проектов в Южном округе столицы условия неожиданно изменились так, что инвестору пришлось взять на себя прокладку двух контуров инженерных сетей. В результате на каждый квадратный метр торгового центра легло по 215 долларов.

Сорока: несносимые серии снесут!

Генеральный директор направления «Москва» ГК Пионер (Санкт-Петербург) Олег Сорока пообещал москвичам, что вслед за сносом пятиэтажек первого этапа промышленного домостроения («сносимых» серий), Москва примется за снос «несносимых».

Питерский застройщик рассказал о пилотном проекте компании в Северном Тушино: «Можно долго спорить о том, насколько соответствует будущему ГЧП наше сотрудничество с Фондом РЖС, но по сути эта структура хоть и не государственная, но «промежуточная». Только представьте, при старой команде во главе столицы, когда в городе господствовали инвестконтракты, Фонд РЖС обеспечил такие условия соглашения, при которых город обязался построить инженерные сети и социальные объекты!»

Питерским, как известно, везет, но рядовые москвичи «всё простят». Олег Сорока отметил, что снос последних «хрущевок» завершится в течение полутора-двух лет и на повестку дня выходит комплексное освоение территорий (КОТ) – реновация кварталов и микрорайонов остальных пятиэтажек. «Мы и несколько других компаний уже готовы к таким аукционам», — заверил топ-менеджер ГК Пионер.

Coalco на маршрутки не согласится

О трудностях строительства проекта «Большое Домодедово» рассказал Роман Гладуняк, представляющий компанию Coalco.

«Первая очередь – микрорайон на 30 тысяч семей – будет сдана к концу 2014 года, — рассказал Гладуняк. – Мы понимаем, что любая администрация хочет получить бесплатно школы, детские сады, другие социальные объекты. Мы полностью взяли на себя инженерию, построили гидроузел, ливневую канализацию. Мы понимаем, что по каким-то преходящим соображениям власти могут вдруг запретить строительство выше 9-и этажей, там, где планировались 17-этажки. Понятно, что внутриквартальные дороги тоже ложатся на нас. Но есть затраты, с которыми в одиночку не справится ни один девелопер. Да и никакой банк на них денег в долгую не даст. Поэтому мы ведем очень трудные переговоры с администрацией Подмосковья по вопросу строительства дорог от трассы М4 «Дон» и Каширского шоссе».

«И еще одна уступка, на которую мы не пойдем, — продолжил представитель Coalco. – Мы не ограничимся автобусами и маршрутками. Мы будем добиваться строительства железной дороги, обещанной электрички, или скоростного трамвая. Без них 100-тысячный город немыслим, а впереди следующие очереди».

«Пока девелопер жив, пусть тянет», — прокомментировал выступление Гладуняка один из присутствующих на конференции: «Взаимодействие бизнеса и власти: ГЧП и альтернативные механизмы».

 

Ведомости

Кадровое Дело

Belwest

Деловая россия

Мое дело
 

Ведомости

Кадровое Дело

Belwest