В Москве рекомендовано увеличить этажность 400 домов

Sorry, this entry is only available in Russian. For the sake of viewer convenience, the content is shown below in the alternative language. You may click the link to switch the active language.

“Известия”

Горожанам, живущим в старых сталинках, разрешили надстраивать здания и распоряжаться дополнительной жилплощадью.

Столичные власти определили требования к домам, которые можно реконструировать за счет собственников жилья. Реконструкция подразумевает надстройку и обстройку старых зданий, поэтому площадь жилых помещений существенно увеличивается. Как пояснили «Известиям» в департаменте градостроительной политики, разработанным критериям соответствуют примерно 400 домов общей жилой площадью 1 млн кв. м, для которых будет рекомендован этот способ реконструкции.

Как сообщили в департаменте, речь идет о 3–5-этажных кирпичных (блочных) домах сталинских серий с железобетонными перекрытиями и износом здания не более 50%. Объект обязан находиться не дальше чем в 3 м от улично-дорожной сети, при этом ни он сам, ни зона, где он расположен, не должны иметь градостроительных ограничений. Кроме того, установлено требование к высоте потолков в квартире (около 3 м) и к количеству квартир в доме (не более 40), также в доме должна быть возможность образования юридического лица в виде ТСЖ или ЖСК.

Методические рекомендации были разработаны после того, как в городе был запущен пилотный проект по реконструкции с надстройкой и обстройкой на улице Мишина, 32. Собственники квартир выступили пайщиками строительства, заказчиком стало образованное ими ТСЖ. Однако в общих рекомендациях помимо собственных денег жильцов допускается использование кредитных средств, жилищной ипотеки, материнского капитала, а также привлечение инвесторов.

Как рассказали в департаменте, эксперимент по надстройке к 4-этажному дому трех этажей находится в завершающей стадии, и его можно назвать успешным.

— Сейчас там идет монтаж крыши и отделка нижних этажей, также в ближайшее время планируется закончить установку лифтов, а вообще строительно-монтажные работы завершатся к концу лета, — уточнили в департаменте. — За счет обстройки увеличилась площадь квартир, находящихся внизу: две квартиры из 16 не вкладывали средства в реконструкцию, но получили дополнительные кладовые комнаты по углам, а также увеличили площадь кухонь. Собственники, которые вкладывались в реконструкцию, на основе размера паев получили дополнительную жилплощадь, которой смогут свободно распоряжаться.

Помимо расширения непосредственно жилой площади участники проекта по надстройке получат капитальный ремонт «старой» части здания, горячее водоснабжение и электрическое оборудование (поскольку из-за требований безопасности газовое оборудование, включая проточные водонагреватели, должно быть заменено), лифт, мусоропровод и подземный гараж на 36 машино-мест. Кроме того, у жильцов реконструируемого дома появляется возможность сделать свои спортивную и детскую площадки во дворе и приспособить строение для маломобильных групп граждан.

В департаменте добавили, что конкретный адресный перечень сейчас находится в стадии формирования. Однако наибольшая концентрация таких серий домов наблюдается в районах станций метро «Университет», «ВДНХ», «Полежаевская», «Автозаводская», «Новые Черемушки», «Марьина роща», «Кутузовский проспект», «Ленинский проспект» и «Проспект Вернадского».

Заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков полагает, что в Москве уже есть несколько запланированных проектов, авторы которых и продвигали инициативу в столичную мэрию.

— Но не стоит ждать, что таких проектов будет много: здесь очень много сложностей, — считает он. — Если даже один собственник будет против — проект не согласуют. Кроме того, чтобы заниматься подобными девелоперскими проектами, необходимы большие опыт и знания, которыми не обладают рядовые жители. Намного проще начинать строительство с нуля. Здесь же в домах, где продолжают жить люди, нужно замерять прочность фундамента, изучать геоподоснову и т.д. Это неудобно не только для жильцов реконструируемого дома, но и для соседей.

По мнению эксперта, идти на такие большие вложения и риски стоит только тем собственникам, которые живут в хорошем районе и опасаются расселения.

— Например, Китай-город: это «вкусная» территория, и в то же время многие дома здесь в катастрофическом состоянии, — отмечает Жарков.

Председатель совета директоров АКГ «Градиент Альфа» Павел Гагарин полагает, что на надстройке можно заработать, но этой возможностью, скорее всего, воспользуются не жители, а крупные девелоперские компании.

— В пределах Садового кольца стоимость строительства 1 кв. м — примерно $2 тыс., плюс расходы на оформление градостроительного плана земельного участка, все согласования, возможно, какие-то неформальные платежи. С учетом всех расходов на каждый вложенный рубль всё равно будет приходиться 2–3 полученных в результате, — говорит он. — Но на практике всё, что получат жители, — это отступные от девелоперских компаний.

Председатель совета московского отделения «Опоры России» Александр Жарков полагает, что даже те москвичи, которые смогут договориться между собой, не преодолеют административные барьеры.

— К сожалению, у нас очень низок уровень коллективного управления собственностью, ТСЖ — это до сих пор редкость, — поясняет он. — Людям сложно договориться об управлении домом, не говоря о таких сложных и дорогостоящих проектах, как реконструкция и тем более надстройка. Но даже если представить, что собственники договорились, остаются административные препоны.

Жарков добавил, что опыт реконструкции за счет собственников распространен, например, в Финляндии.