Девелоперам пропишут сроки по транспортной и социнфраструктуре

«Известия»

Требования к строительству транспортной и социальной инфраструктуры станут более жесткими, но при этом инвесторы смогут сэкономить на налогах.

Столичные власти разработали проект постановления, регламентирующего обязательства инвесторов перед городом. В соответствии с ним девелоперы должны будут за свой счет построить транспортную и социальную инфраструктуру, которая необходима рядом с их объектами по документам территориального планирования, но на которую не предусмотрено средств из бюджета. Для постройки школ, поликлиник или дорог предполагается установить конкретные сроки, а если объекты не будут построены вовремя и переданы в собственность Москвы в течение месяца, инвестор должен будет вернуть участок, выделенный под них, а условия договора будут считаться невыполненными. Как рассказали «Известиям» в Москомстройинвесте, проект сделает более привлекательным для инвесторов строительство транспортной и социальной инфраструктуры, поскольку снизит в итоге налог на прибыль.

Как уточняется в проекте постановления, если размещение социальной или транспортной инфраструктуры невозможно на земельном участке, находящемся в собственности или пользовании инвестора, город может предоставить инвестору в аренду другой участок специально для этого.

Глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин в рамках выставки MIPIM, которая прошла в апреле в Каннах, говорил, что жилье в чистом виде Москве не нужно и сейчас власти решают этот вопрос с инвесторами в ручном режиме, до выкупа участка обговаривая с ними проекты градостроительного развития. После актуализации Генплана, по его словам, этот вопрос «должен решаться автоматически».

Сроки сдачи транспортной и социальной инфраструктуры при возведении основного коммерческого объекта, по словам Хуснуллина, пока устанавливаются документами, которые носят рекомендательный характер. В проекте, разработанном Москомстройинвестом, говорится, что в случае несоблюдения сроков по созданию инфраструктуры, прописанных в договорах, инвестор должен будет вернуть участок, выделенный под нее, «в том состоянии, в котором получил».

«После завершения строительства объектов инфраструктуры данные объекты подлежат передаче в собственность города Москвы без уплаты из бюджета города Москвы каких-либо денежных средств, в том числе без компенсации понесенных при строительстве (реконструкции) объектов инфраструктуры затрат и убытков», — говорится в документе.

Главным в этом проекте Москомстройинвест считает то, что расходы на строительство транспортной и социальной инфраструктуры инвестору зачтутся как расходы на создание основного (коммерческого) объекта. К примеру, сейчас, если девелопер строит жилой квартал, а потом продает его, он платит налог на прибыль с учетом его расходов на строительство домов, а затраты на детские сады, школы и дороги не учитываются. В итоге прибыль на бумаге получается больше, чем в действительности.

— В настоящее время установить взаимосвязь строящегося коммерческого объекта с инфраструктурным объектом довольно сложно, у города нет регламентированных процедур, чтобы оказать содействие инвестору в этом вопросе, — пояснили в Москомстройинвесте. — Таким образом, при создании инфраструктурных объектов затраты на их создание невозможно отнести на создание основного (коммерческого) объекта. Это не позволяет указанные расходы рассматривать как экономически обоснованные расходы по созданию основного объекта, что ведет к увеличению налогооблагаемой базы и, как следствие, налоговых отчислений.

В Москомстройинвесте уточнили, что впервые с такой проблемой инвесторы столкнулись при реализации механизма перечисления денежных средств в Дорожный фонд для строительства автомобильных дорог общего пользования. Средства, перечисленные в Дорожный фонд, оказалось невозможно отнести к затратам на создание основного (коммерческого) объекта, что увеличивает налогооблагаемую базу (прибыль от реализации проекта) и налоговые отчисления.

С точки зрения Москомстройинвеста, принятие законопроекта, который был разработан с участием Клуба инвесторов Москвы, будет «способствовать привлечению внебюджетных инвестиций в развитие дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры и улучшению инвестиционного климата в целом». В ведомстве также подчеркнули, что проект документа нельзя считать итоговым вариантом, разработчики сейчас ждут по нему предложений и замечаний, и он может быть существенно скорректирован.

Как пояснил руководитель «Моспроекта-5», экс-глава НИиПИ Генплана Москвы Сергей Ткаченко, возвести детский сад стоит около 100 млн рублей. Поэтому обязательство его построить сопоставимо с обязательством отдать городу примерно 10–15 квартир из 200-квартирного дома. Ткаченко отметил, что, по сути, новые правила являются возвращением к старой системе, которая существовала при предыдущем мэре Москвы Юрии Лужкове, когда инвестор обязан был участвовать в создании социальной инфраструктуры.

По мнению директора по корпоративным финансам RMG Group Арсения Даббаха, обязательство отдать обратно участок под инфраструктуру в том виде, в каком его город дал, если сроки сорваны, — «достаточно жесткое условие».

— Если небольшие задержки, стороны могут просто закрыть на это глаза, — сказал эксперт. — Когда инвестор начал работу и серьезно продвинулся, но есть задержки, скорее всего, стороны будут договариваться. Если задержки необоснованны — например, инвестор продолжает строить в другом месте коммерческий объект, а по инфраструктуре работы не ведутся, — тут могут быть обращения в суд.

Председатель совета директоров АКГ «Градиент Альфа» Павел Гагарин отметил, что случаи «социальных долгостроев» в Москве, особенно при строительстве не отдельных домов, а кварталов, встречались очень часто. Кроме того, эксперт сообщил, что практика строгого ограничения по срокам строительства объектов, выступающих в качестве обременения, существовала и раньше, но она касалась в основном инженерных коммуникаций.

— Раньше существовало понятие так называемой доли города от объекта строительства, которая могла доходить до 40%. Инвестор должен был потом либо компенсировать ее деньгами, либо отдать городу часть построенных площадей, либо же построить за свой счет энергетические контуры, подвести газ, воду, сделать дороги. На строительство этих объектов устанавливались достаточно жесткие сроки, и если инвестор не выполнял свои обязательства, то город подавал на них в суд и мог даже отобрать обратно выделенный под строительство участок — за последние годы порядка 600 участков таким образом было забрано.

Гагарин добавил, что проект документа сформулирован «очень жестко» и, по его мнению, сделает строительство в городе менее привлекательным для небольших девелоперов.

— Крупным застройщикам новые правила вряд ли помешают, поскольку удельный вес социальных и дорожных объектов в общих объемах строительства невелик, — полагает он.