В Москве ужесточат правила строительства апартаментов

«Известия»

Мэрия подготовила постановление, которое не позволит девелоперам использовать земельные участки, предназначенные для гостиниц, под строительство коммерческого жилья

Апартаменты для постоянного проживания нельзя будет строить под видом гостиниц на земельных участках, предназначенных для возведения нежилых объектов. Департамент градостроительной политики Москвы подготовил проект соответствующего постановления правительства (есть в распоряжении «Известий»), который не позволит застройщикам использовать размытую формулировку в законодательстве. Эксперты полагают, что документ может повлиять на планы девелоперов, которые, в частности, хотели участвовать в реорганизации промышленных зон столицы или в новом строительстве, например, на Софийской набережной.

Апартаменты с юридической точки зрения относятся к нежилым помещениям — «высшая категория номеров гостиницы или иного средства размещения общей площадью не менее 40 кв. м». На практике же апартаменты часто используют для постоянного проживания.

«В настоящее время в Москве осуществляется строительство апартаментов не только в составе гостиниц, апарт-отелей, но и в составе многофункциональных комплексов, а также в качестве отдельных объектов капитального строительства в целях постоянного проживания», — говорится в пояснительной записке к проекту постановления.

Чтобы прекратить «строительство нежилых объектов для постоянного проживания в них граждан», департамент градостроительной политики подготовил проект постановления «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП «Об утверждении Перечня видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве».

Для проектирования и строительства любого объекта необходимо получить градостроительный план земельного участка, где, в частности, указывается список разрешенных видов использования этого участка — например, возведение офисных  помещений, деловых центров или же учреждений дошкольного воспитания, начального и среднего общего образования.

Проект постановления ликвидирует размытую формулировку, которую используют застройщики для размещения апартаментов на земельных участках, предназначенных для строительства нежилых объектов.

— В целях прекращения строительства в Москве на земельных участках с видом разрешенного использования «размещение гостиниц и прочих мест временного размещения» нежилых объектов для дальнейшего фактического их использования в качестве жилых, предлагается внести изменение в п. 1.4.7. приложения к постановлению № 228-ПП, изложив его в следующей редакции: «1.4.7. Объекты размещения гостиниц, апарт-отелей, сюит-отелей, молодежных гостиниц (хостелов), за исключением перечисленных в п. 1.4.9», — написано в пояснительной записке к документу.

 Директор по корпоративным финансам RMG Арсений Даббах считает, что новое постановление коснется в первую очередь застройщиков, которые планировали строительство апартаментов на территории «новой Москвы», а также отпугнет тех, кто хотел реорганизовать нежилые помещения в центре столицы.

— Из-за ужесточения, безусловно, пострадает часть застройщиков — те, кто как раз использовал эту лазейку для строительства жилых помещений под видом апартаментов, — говорит эксперт. — В «старой» Москве мест для застройки осталось совсем мало, поэтому это решение повлияет в первую очередь на строительство в «новой Москве». Кроме того, может оказаться меньше желающих на отдельные площадки в центре, которые планируется реконструировать.

Даббах также отметил, что если постановление вступит в силу в ближайшее время, то, в частности, может уменьшиться количество претендентов на покупку участка на Софийской набережной. Победитель аукциона сможет построить на нем многофункциональный комплекс общей площадью 36,7 тыс. кв. м. Торги недавно были перенесены на октябрь.

По словам эксперта, апартаменты строить дешевле, чем жилые помещения из-за более простой процедуры получения документов.

— Мы не раз сталкивались с ситуацией, когда вместо строительства жилья наши клиенты регистрировали объект как апарт-отели, поскольку это выгоднее с экономической точки зрения, — отмечает Даббах. — Апартаменты больше распространены в премиальном сегменте, и их строительство дешевле по сравнению с элитным жильем, поскольку для нежилых помещений установлены более простые процедуры получения разрешительной документации. Себестоимость строительства у нас во многом состоит из стоимости прохождения этой волокиты, поэтому если она упрощается, то это серьезно снижает себестоимость.

В то же время председатель совета директоров аудиторско-консалтинговой группы Gradient Alpha Павел Гагарин считает, что постановление не сможет ограничить строительство апартаментов.

— Это неуклюжая попытка воздействовать на рынок административным методом вместо экономического, — говорит эксперт. — В большей степени это декларативная мера, которая никак не ограничит строительство апартаментов. Всё равно останутся другие обходные пути, например, можно будет офисные помещения интерпретировать как апартаменты и наоборот.

Начальник управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ» Сергей Смигунов отметил, что если у девелоперов уже есть градостроительный план, то их это постановление не коснется.

— В первую очередь это будет касаться тех проектов, которые не прошли градостроительную-земельную комиссию (ГЗК), и тех, по которым не получены градостроительные планы земельного участка (ГПЗУ). Если же есть только право владения на земельный участок, то постановление может спутать все планы девелопера, — сказал он. — Кроме того, сейчас в Москве освобождается большое количество площадок за счет программы реорганизации промышленных зон, где вид разрешенного использования — строительство нежилых объектов. А их перевод в жилой фонд для девелопера грозит серьезными затратами. Так, платеж за вид разрешенного использования для строительства гостиниц минимальный — 30% от кадастровой стоимости. Для жилого объекта этот платеж доходит до 80%.

Общий объем предложения рынка апартаментов Москвы на конец II квартала 2014 года составил около 6740 единиц в 75 комплексах. Большая их часть представляет собой реконструируемые здания.

Анна Змановская