Власть, бизнес и экспертное сообщество обсудили перспективы стройкомплекса Москвы

Открыл заседание модератор круглого стола глава Экспертного совета при Комиссии Мосгордумы по законодательству, председатель совета директоров АКГ «Градиент Альфа» Павел Гагарин: «Стройкомплекс Москвы – центральная отрасль экономики столицы, один из основных налогоплательщиков Москвы и флагман всего строительного комплекса России. На стройкомплекс завязано порядка 30 отраслей народного хозяйства и если в нем наблюдаются кризисные явления, можно ожидать того же и для экономики».

Судя по темпам ввода жилой и коммерческой недвижимости, сложная экономическая и геополитическая обстановка пока не отразилась на строительном комплексе Москвы. С другой стороны, это, скорее, реализация докризисных инвеспроектов, поэтому в будущем году стоит ожидать снижения темпов строительства. Этому будет способствовать и снижение доходов населения. «В течение какого-то времени недвижимость будет пользоваться повышенным спросом, так как для россиян она является защитным активом в период экономической нестабильности и проблем в банковском секторе. Но, полагаем, что к концу 2014 года этот фактор поддержки спроса иссякнет», — прогнозирует Павел Гагарин. Более подробно перспективы отрасли рассматриваются в аналитическом исследовании «Строительный комплекс Москвы: есть ли кризис?», подготовленном компанией «Градиент Альфа» и представленном на мероприятии.

Павел Гагарин, председатель совета директоров АКГ «Градиент Альфа», Надежда Караванова, заместитель руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы, а также Иван Новицкий заместитель председателя Комиссии Мосгордумы по экономической политике, науке и промышленности

Заместитель председателя Комиссии Мосгордумы по экономической политике, науке и промышленности Иван Новицкий обобщил задачи законодательной властью в сфере стимулирования деловой активности в стройкомплексе: «Наши усилия сосредоточены на выработке прозрачных и понятных процедур взаимодействия строителей и профильных городских властей. Многое сделано, но предстоит еще большая работа по регламентированию механизмов реализации инвестиционных проектов в Москве, в том числе концессионных соглашений в сфере социальной, транспортной сферы. Отдельный вопрос – как соблюсти баланс интересов города и строителей при организации транспортно-пересадочных узлов, реорганизации промзон, комплексном освоении территории»

Сбавлять темпы строительства, по мнению Ивана Новицкого, нельзя, но успешное решение вопроса зависит от «финансового здоровья» строительных организаций, а также от эффективности, простоты и удобства их взаимодействия со столичными властями.

Этому взаимодействию были посвящены доклады представителей органов исполнительной власти. Заместитель руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы Надежда Караванова выступила с подробной презентацией, разъясняющей основную суть и смысл по снижению барьеров в строительстве. «От сроков оформления разрешительной документации на строительство зависят сроки и затраты на реализацию инвестиционно-строительных проектов, а значит и их привлекательность для бизнеса. Поэтому снижению административных барьеров в сфере строительства уделяется особое внимание на всех уровнях власти», — подчеркнула Надежда Караванова. В Москве реализуются четыре программы, внедряющие новые стандарты взаимодействия города и девелоперов: «Открытое правительство», «Градостроительная политика», «Информационный город» и «Стимулирование экономической активности». Основная задача – не только формализовать все процедуры, которые необходимо пройти девелоперу при реализации проекта, но и сделать их максимально простыми и понятными. Формализация, по словам Надежды Каравановой, с одной стороны, повышает прозрачность, с другой стороны, может усложнять процесс взаимодействия. Поэтому власти стараются уходить от излишнего регулирования, сокращать количество процедур, согласований, предоставляемых документов.

Замруководителя департамента градостроительной политики также рассказала о переводе взаимодействия города и девелоперов в электронный вид, развитию предоставления электронных государственных услуг. В этом отношении Москва опережает другие регионы. Она отметила прогресс в плане межведомственного взаимодействия, причем как городских, так и федеральных властей.

В прошлом году в Москве был создан Клуб инвесторов, объединяющий крупнейших столичных девелоперов. О его задачах и результатах рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев: «Это взаимодействие власти и бизнеса с учетом интересов населения. Клуб инвесторов объединяет порядка 30 крупнейших московских девелоперских компании с объемом проектов более 1 млн кв. м. В совокупности это около 40 млн кв. м и 30-40% столичного рынка недвижимости». Помимо этих формальных критериев, есть еще обязательства соблюдать законодательство в сфере долевого строительства, не пользоваться серыми схемами оптимизации налогообложения и учитывать интересы города при реконструкции промышленных территорий.

Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы, первый заместитель председателя Москомархитектуры и Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста

«Задача Клуба – решать не частные вопросы конкретных проектов, а вырабатывать решения системных проблем отрасли. Конечно, мы открыты и для маленьких и средних компаний, регулярно организуем дискуссионные площадки, получаем обратную связь для формирования повестки работы Клуба инвесторов, — сказал Константин Тимофеев.

С докладом «Облик города: соблюдение стандартов вместо получения разрешения» выступил главный архитектор Москвы, первый заместитель председателя Москомархитектуры Сергей Кузнецов: «Основная идея нашей работы – отказ от согласований архитектурных оформительских концепций в пользу соблюдения регламентов», — рассказал Сергей Кузнецов. То есть Москомархитектура разрабатывает правила, которым участники рынка должны следовать, и в случае их соблюдения ничего согласовывать не нужно. В частности, по словам главного архитектора, разработан регламент оформления вывесок, который пока распространяется на центральные улицы в пределах Бульварного кольца. В дальнейшем планируется расширить географию на территорию всей Москвы. Также принят стандарт размещения летних кафе, главная задача которого – не превращать их в капитальные строения, мешающие пешеходам. Третий стандарт касается благоустройства вылетных магистралей, в нем будут прописаны параметры тротуаров, летних кафе, велосипедных дорожек, зеленых участков и т.д. Наконец, еще одно важное направление работы Москомархитектуры – развитие «пешеходности» города. «Это не только создание зон свободных от автомобильного движения, но и наполнение первых этажей общественными функциями. Это будет создавать точки притяжения населения и стимулировать пешие прогулки», — считает Сергей Кузнецов.

Замдиректора ГУП «НИиПИ Генплана Москвы» по социально-экономическим вопросам Александр Савченко рассказал об оценке социально-экономической, коммерческой и бюджетной эффективности градостроительных решений. «Градостроительные решения не должны зависеть от человеческого фактора, основанием должна быть четкая научная база. Для этого мы создаем систему мониторинга ситуации в столице, полученные данные обрабатываем и на их основе предлагаем решения. Цель – не допустить ситуацию, когда в проект одного из самых высоких зданий Европы закладывается всего 100 парковочных мест. Научный подход и использование математических моделей должно исключить такие ошибки, но это большая, долгая и капиталоемкая работа. Сейчас созданы отдельные блоки системы, которые необходимо интегрировать», — объяснил Александр Савченко.

Роман Самилло, эксперт по налогообложению и правовым вопросам АКГ «Градиент Альфа», Алена Дерябина, генеральный директор, председатель правления ЗАО «Дон-Строй Инвест» и Александр Савченко, Замдиректора ГУП «НИиПИ Генплана Москвы» по социально-экономическим вопросам

Генеральный директор, председатель правления ЗАО «Дон-Строй Инвест» Алена Дерябина выступила в фокусе актуальной сейчас конкурсной практики (выбора концепций развития территорий на конкурсной основе) и имеющихся в этой теме глобальных проблем. «Основная проблема столичных промзон – это то, что они разрывают связи между районами, усугубляя транспортную ситуацию. Девелоперы готовы решать эту проблему, участвуя в реорганизации промзон. Учитывая масштаб территории, единственная возможность создать качественный проект – проведение архитектурных конкурсов», — полагает Алена Дерябина. Но встречаются ситуации, когда конкурс выигрывает один проект, реализуется другой, в итоге усилия и время участников конкурса тратятся впустую.

О проблеме развития арендного жилья рассказал генеральный директор направления «Москва» группы компаний «Пионер» Олег Сорока. Он обрисовал обстановку в секторе некоммерческого найма, необходимого для обеспечения доступным жильем иногородних работников бюджетной сферы столицы, которые, по подсчетам ГК «Пионер», составляют 30-40% от всех бюджетников. Но для частных инвесторов проекты в этой сфере не интересны, так как срок их окупаемости составляет более 20 лет. В сфере строительства коммерческого арендного жилья девелопер видит перспективы: «Что касается коммерческого найма, то мы взаимодействуем с рядом инвесторов, средний размер участия которых оценивается в 50-250 млн руб., и обратили внимание на тенденцию, что все больше таких инвесторов с интересом рассматривают заработок на аренде. Если раньше порядка 80-90% выходили из проекта после завершения строительства, получив свои 25-30% годовых, то сейчас по такой схеме работает немногим больше половины. Прежде всего, потому что снижается норма доходности в такой схеме, сейчас это 10-15%, тогда как на аренде можно зарабатывать около 14%».

Павел Поселенов, председатель совета директоров группы компаний «ПИК» и Олег Сорока, генеральный директор направления «Москва» группы компаний «Пионер» на круглом столе в Мосгордуме

Олег Сорока рассчитывает, что московские власти обратят внимание на сектор коммерческого найма, и для его развития будут создаваться условия, аналогичные тем, что прописываются сейчас в проекте федерального закона о некоммерческом арендном жилье.

Взгляд банкира на строительный сектор представил Денис Гаевский, управляющий директор — директор Департамента структурирования долгосрочных кредитов и финансирования операций с недвижимостью ОАО «Банк Москвы»: «По нашим расчетам, средняя норма прибыли по объектам коммерческой недвижимости в Москве составляет 8,8%, что превышает зарубежные показатели. Сейчас наблюдается тенденция к снижению ставок капитализации, тем не менее, московский рынок остается привлекательным, в том числе и для иностранных инвесторов. Но учитывая нынешнюю экономическую ситуацию и положение дел в отрасли, мы вынуждены снижать минимальную долю заемных средств в проекте. Если раньше она была на уровне 70%, то сейчас это не более 60-65%».

Взаимоотношению девелоперов и банков было посвящено и выступление руководителя аудиторско-правового департамента АКГ «Градиент Альфа», члена Экспертного совета при комиссии Мосгордумы по законодательству Татьяны Ильиновой: «Финансовое состояние и громкие банкротства ряда строительных компаний в настоящее время вызывают тревогу. Это вынуждает банки внимательнее относиться к заемщикам из этой отрасли, повышать ставки по кредитам, увеличивать стоимость банковских гарантий. Для снижения стоимости банкирам нужно более тщательно проверять финансовое состояние заемщиков (в том числе и привлекая к экспертизе внешних специалистов), а соискателям инвестиций — лучше прорабатывать сам проект, в том числе обязательства заказчика».

Денис Гаевский, управляющий директор — директор Департамента структурирования долгосрочных кредитов и финансирования операций с недвижимостью ОАО «Банк Москвы», Татьяна Ильинова, руководитель  аудиторско-правового департамента АКГ «Градиент Альфа» и Сергей Серов, вице-президент, заместитель руководителя корпоративного блока ОАО «Промсвязьбанк»

Тему, затронутую аудитором, развил вице-президент, заместитель руководителя корпоративного блока ОАО «Промсвязьбанк» Сергей Серов. Банкир объяснил повышение ставок вынужденной реакцией на рыночные условия и действия регулятора. И описал идеальный портрет заемщика: наличие опыта реализации подобных проектов, хорошая репутация и кредитная история, реестр контрактов, свидетельствующих о наличии денежного потока и возможности обслуживать кредит и, конечно же, возможность предоставить обеспечение по кредиту. «Отдельно скажу об одном внутреннем факторе: мы с большей готовностью дадим кредит тому заемщику, в котором видим потенциального клиента по другим услугам. Что касается внешних факторов, то сокращать кредитование строительного комплекса мы вынуждены. Если банк не будет обращать внимание на случаи банкротства и ликвидации компаний-подрядчиков, мы потеряем свой кредитный рейтинг», — объяснил Сергей Серов.

Эксперт АКГ «Градиент Альфа» по налогообложению и правовым вопросам Роман Самилло коснулся еще одной болезненной для девелоперов темы – обременения транспортной и социальной инфраструктурой при строительстве: «В прошлом году была введена плата за право реализации строительного проекта. С одной стороны, это повышает прозрачность взаимодействия города и бизнеса, позволяет инвестору просчитывать свои затраты. С другой стороны, эта плата не всегда адекватна, так как привязана к кадастровой стоимости, которая в свою очередь не всегда отражает реальную рыночную цену земли. Можно, конечно, судиться и добиться установления справедливой цены, но, даже выиграв суд, налог, арендная плата или плата за изменение вида разрешенного использования не пересчитываются. Дело в том, что рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться только с момента вступления в законную силу решения суда. Соответственно, во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, её новый размер применяется только с этого момента».

Сергей Серов, вице-президент, заместитель руководителя корпоративного блока ОАО «Промсвязьбанк» и Роман Самилло, эксперт по налогообложению и правовым вопросам АКГ «Градиент Альфа» 

Тему малоэтажного строительства затронул директор экспертно-аналитического департамента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Дмитрий Макаров: «Развитие малоэтажного строительства, как неоднократно указывалось руководством страны, сейчас является приоритетом. Строительство малоэтажного жилья решает серьезные социальные задачи, создает комфортную среду обитания, что способствует решению демографической проблемы. На наш взгляд строительство доступного малоэтажного жилья, в том числе экономического класса, возможно только в рамках проектов комплексного освоения территорий на принципах государственно-частного партнерства. Но в текущей редакции федерального закона о ГЧП жилищное строительство отсутствует. Еще одна проблема – проекты КОТ являются долгосрочными, поэтому в течение первых лет реализации проекта, не весь земельный участок может использоваться, что приводит к повышению налоговой нагрузки на проект. В этой связи целесообразно внесение соответствующих поправок в Налоговый кодекс. Наконец, при передаче социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры от инвестора к государству или муниципалитетам, также приходится платить налог, что приводит к дополнительному росту цены жилья».

Подводя итоги круглого стола, председатель Экспертного совета при Комиссии Мосгордумы по законодательству Павел Гагарин отметил: по итогам обсуждения будут разработаны предложения для законодателей городского и федерального уровней.

С полным фотоотчетом можно ознакомиться на Facebook. 

Аналитическое исследование АКГ «Градиент Альфа» по теме «Строительный комплекс Москвы: есть ли кризис?» можно посмотреть здесь.

Стенограмму заседания можно посмотреть здесь.